根據《CNBC Personal Finance》報導，美國房地產市場的「翻新販售」族（flippers）正迎來一段難熬的日子——他們的獲利水準已經回到金融風暴以來的最低點。這不只是數字上的下滑，更是市場走勢的一個縮影。背後的原因，說穿了，其實和所有投資人一樣：大家都想賣、沒人想買。

翻房族的操作模式通常是買進老舊但位置還算好的房子，翻修後轉手售出，藉此獲利。但在這波市場中，買家用起腳步，供過於求的壓力讓價格談判變得更加棘手。根據數據機構 ATTOM 的觀察，2024 年第一季，這些翻房交易的毛利率已經跌到 4.7%，這數據在 2009 年金融風暴期間也不過 5.2%，現在更是創下十年來的最差紀錄。

這個數字聽來抽象，但背後的壓力很難承受。一個位於俄亥俄州克裡夫蘭的翻房族告訴我們，他過去三年靠著市場紅火的時機翻修六間房子，幾乎每間都能賺進數萬美元。但今年春天，他買下的一間老舊公寓花了他兩週時間才找到買家，而且最後成交價比市場評估還低了 1 萬美元。對他來說，這不僅是損失，還是對自己市場判斷力的打臉。

買家變觀望者，市場冷靜了

這波轉變的觸發點，其實早在一年前就已經露出端倪。當時聯準會為壓抑通膨大幅升息，房貸利率跟著上去，買房對許多家庭來說變得成本更高。買家用起來腳步，但這對翻房族來說卻是雪上加霜——他們依賴的是快進快出的流動性。一旦買家開始討價還價，或是猶豫不決，他們的資金週轉壓力就會暴增。

市場冷卻的另一個原因是「待售房屋積壓」。根據 ATTOM 的資料，2024 年一季度，房市中待售房屋的數量仍高於一年前，這表示即使有人願意買，他們也擁有更多選擇。結果是，賣房的人不得不接受更優惠的條款，而這當然縮小了翻房族的獲利空間。

城市差距大，有的仍熱，有的已冷

當然，美國房地產市場不是一個整體，各地情況大異其趣。以鳳凰城、奧斯汀一帶來說，雖然整體市場放緩，但由於人口持續流入和供需緊繃，翻房族依然能保住一定的獲利空間。但在中西部，尤其在克裡夫蘭、底特律之類的老工業城市，翻房活動正逐步縮減。

這或許能說明為何 ATTOM 的調查中，全國平均每翻一間房賺不到 5% 的利潤，但在鳳凰城，這個數字仍維持在 8% 上下。地區性差異的背後，是美國房市「過熱地區逐漸調溫、冷門城市持續蕭條」的寫照。

持續調降利率，是翻房族唯一盼頭？

未來幾個月，翻房族能否恢復元氣，關鍵在於房貸利率是否會下降。市場預測，聯準會很可能在 2024 年下半年逐步調降利率，這將讓買家信心回穩，市場交易量也有可能重新活絡。不過，這樣的願望能否成真，目前仍是未知數。

另一方面，一些專業的翻房公司正開始調整策略，不再追求「快速翻轉」，而是選擇投入更多時間與預算來整修住宅，目標是吸引高階買家。這種「高品質小批量」的模式雖然風險較大，但或許能讓他們在激烈的市場中站穩腳步。

投資人退潮，市場回歸理性

這波房市轉向，對翻房族來說當然不是好消息。但從長期角度看，這其實是市場回歸理性的一個跡象。當買家用起來腳步，市場就不再只由情緒驅動，而是開始反映真正的供需關係。

對投資人來說，這樣的環境也更具挑戰性。誰能預測下一個紅熱的區域？誰能在資金成本上升之前掌握機會？這類問題現在變得更加複雜。對翻房族來說，或許未來幾年是重新學習投資節度的關鍵時期。