根據《現代ビジネス》報導，一家並非商社或外資顧問公司的企業——東證Prime上市的「地主株式會社」，竟以「新卒初任給60萬日圓」、「平均年收入1,750萬日圓」的條件吸引人才，成為日本薪資最高的企業。背後究竟隱藏著什麼樣的商業邏輯？

地主株式會社的主要業務，是「底地事業」——長期將土地出租給商業設施經營者，自身不擁有建築物，僅投資於土地。這種看似保守的經營模式，卻以僅116人的團隊，創造出86億日圓的營業利益，連續五年獲利成長，且2025年個人營業利益高達7,414萬日圓，遠高於知名企業如Keyence的4,484萬日圓。其成功關鍵，來自於被稱為「JINUSHI商業模式」的獨特系統。

在這個模式中，地主從土地購入、租戶招攬，到最終向投資者出售，全流程一手包辦，避開建築與修繕成本與風險，從而確保高利潤。他們特別鎖定日用品零售等「生活必需品」業者，如超市、藥妝店、電器量販等，因為這種類型的企業一旦在地區扎根，就不容易撤離，長期租賃契約也更容易達成。

然而，這一切背後，其實有一段深刻教訓。2010年代初，地主曾投資滋賀縣一處大型購物中心，與一家年營收破兆日圓的大型超市簽約出租土地。結果超市經營不善撤資，地主被迫自掏腰包翻修建築、降低租金，才勉強找到新租戶。這段經歷讓創辦人松岡哲也意識到，「根本不需要擁有建築，只出租土地就足夠。」從此奠定了地主的商業哲學。

2022年，因其獨創的商業模式與競爭優勢，地主榮獲「波特獎」（由一橋大學國際企管學院主辦），進一步提升市場對其業務的信任。目前地主的客戶已擴展至171家企業，地主REIT也有359家公司投資，涵蓋健康照護、教育與物流等多個領域。

儘管業務穩定、獲利優異，地主仍面臨潛在風險。目前其營業利的70%來自「流動業務」（Fixed Asset Sale），30%則來自「存量業務」（Stock Business）。流動業務指的是每年購入與出售土地的差價利潤。2025年12月期的數據顯示，地主每年購入土地的預算達1,420億日圓，透過土地買賣的資本回轉，取得高獲利。

但若未來地產市場走疲、投資者風險偏好降低，或全球利率上揚、利潤率要求提高，這種模式的獲利能力可能受到影響。因此，公司正積極擴展「存量業務」，希望未來能單靠土地出租與REIT投資來支應營銷費用。

地主株式會社的未來，端賴於其是否持續能以細膩且穩健的方式經營。而高薪聘請的優秀新人，是否能在這套模式中快速成長、創造業績，將是關鍵。

地主的發展軌跡，揭示了一個重要的經營啟示：在不擁有任何建築的條件下，如何透過精準的市場定位與風險控制，實現高穩定性與高回報。這或許正是日本企業值得學習的經營典範。

📰 本文資料來源 • 現代ビジネス