根據《diamond online》報導，日本自令和8年起針對繼承稅制度進行重大修訂，繼承人若在繼承前短時間內購入不動產以壓低評估價值的節稅策略已逐漸失效。此舉不僅針對高價住宅，更擴展至出租型不動產，顯示稅務當局對短期資產重組行為的嚴厲監控。

長期以來，不動產被視為繼承稅規劃中最有力的工具之一。根據日本稅務廳的數據，截至2024年，約有45%的民眾透過不動產評估機制進行繼承稅規劃。其原因在於現金資產的評估值與市場價值一致，但不動產則因固定資產稅評估、出租收益等因素，評估值往往低於實際市價。例如，一塊市價2億日元的土地，若用於出租公寓，評估值可能壓縮至1.5億日元；加上建物評估值與出租期間的評估減額，資產總值可能被壓縮至1億日元以下。

然而，繼承稅規劃的「不動產節稅」策略，近年已經被稅務當局盯上。2024年，針對高價住宅（如東京核心地段的分譲公寓）的評估方式進行調整，評估值不再過度偏低。此舉引發後續對出租型不動產的補強監管，尤其針對「繼承前5年內購入」的不動產。

稅務當局在令和8年的稅制改革草案中，明確表示將對「繼承前1年內購入」或「前5年內新建」的出租不動產，進行更嚴格的評估計算。評估方式將基於「交易價格」，而非過去依賴固定資產稅評估的模式。即使考慮地價變動，評估值也僅為取得成本的80%。簡單來說，繼承前短時間內購入的出租不動產，將不再享有過往的「評估減額」優勢。

「繼承前購入不動產以節稅」的策略，已被稅務當局視為避稅漏洞。根據專業稅務顧問橘慶太的分析，這種「臨時抱佛腳」的節稅行為，已被納入重點監控範疇。此外，稅務當局不僅關注「購入時間」，更強調「繼承時點的評估標準」。換句話說，即使在制度修改前購入，若評估時點符合新規條件，評估值仍可能大幅上調。

雖然繼承稅規劃的「不動產節稅」不再如以往那般有效，但這並不代表不動產的資產配置價值完全消失。只要不動產具有長期持有的理由與收益穩定性，仍可作為合理的資產配置選擇。未來繼承稅規劃的重點，將從「評估值壓縮」轉向「資產長期規劃」與「收入合理性」的綜合考量。

📰 本文資料來源 • diamond online • 日本國稅廳統計 • 橘慶太，《ぶっちゃけ相続【増補改訂版】》