根據《diamond online》報導，由旭化成ホームズ運營的專業研究機構「マンション建替え研究所」收到的諮詢中，大多數與建築老化和未來整修資金的不確定性有關。研究所所長重水丈人指出，「即使已規畫性地進行整修，近年施工費用急遽上漲，經常導致實際支出超出預期。」

在費用壓力之外，管理委員會的判斷困難也與所有者構成及價值觀的多樣化有關。居住實體與投資或繼承取得的房產所有者共存的狀況下，「什麼是最優解」本身就難以達成共識。

面對整修、改建或出售的選擇，管理委員會在考慮二次或三次大規模整修時，往往會產生強烈的危機意識。重水所長觀察到，「許多委員會在請求資料時會註明『為未來研究』，顯示大家開始提早收集資訊。」實際上，也有委員會開始積累「拆除準備金」等具體對策。

過去只有「維修」或「重建」兩種選擇，現在則多了「土地出售」等多樣化方案。重水所長強調，「居住所有者比例高的情況下，重建傾向會更強；反之，投資或繼承所有者多的情形，就會考慮換屋等其他選擇。」

此外，隨著周圍環境變化，例如被辦公大樓包圍，住宅再生的價值也可能改變。在這種情況下，利用土地特性來規劃活用，反而更現實。

根據國土交通省統計，截至2025年3月，全國共完成323件公寓重建案例，其中旭化成集團參與了47件，佔14%。重水所長表示，「從百戶以上的大規模項目，到不到20戶的小型公寓，多樣的經驗讓我們能提供更實質的建議。」

在實際的重建項目中，旭化成推出的「ATLAS」品牌，針對不同項目條件，提供法規運用、意見整合與環境融合等客製化解決方案。例如，在六甲山腳下的御影山手地區，他們成功平衡歷史文化與現代居住需求，並獲頒「Good Design Award」。

重水所長也提醒，「延遲決策會增加風險。施工成本不斷上漲，工期延長與人力短缺問題也持續存在。」目前旭化成推動的重建計畫中，約40%都考慮到土地出售方案。

他強調，「公寓重建是人生中難遇的一次複雜工程，我們從初步研究階段就提供協助。」研究所也推出更新版《公寓再生起點手冊》，並舉辦講座與研討會，協助委員會逐步掌握資訊。

作為以房屋製造為核心的集團，旭化成在每一個再生項目中，都貫徹與每個房主面對面的態度，以確保重建方案能切實反映實際需求。

案例一： 都心小型公寓重建 「アトラス麻布台」（東京都港區）2025年10月完工

針對都心地區常見、戶數少且意見難整合的小規模公寓（1971年建成，共17戶），成功實現重建。在擴大建築規模困難、保留樓層不易達成共識的條件下，透過細心說明與持續支持，使重建決議順利通過。並利用容積率緩和政策，確保項目經濟可行性，提供小規模公寓重建的實際範例。

案例二： 高齡公寓重建 「アトラスシティ千歳烏山グランスイート」（東京都世田谷區）2025年7月完工

這是利用公寓重建圓滑化法，首次全國適用容積率緩和政策的大規模重建案例。原為1971年建成、共171戶的耐震性不足老舊公寓「給田北住宅」，成功轉型為248戶的低層大規模公寓。利用超過12000平方米的基地，打造中央庭院與周遭低層住宅和諧共生的生活環境。

📰 本文資料來源 • ダイヤモンド・最新